Ein Immobilienmakler-Franchise ist ein Vertrag, mit dem du als selbstständiger Makler die Marke, die Systeme und das Wissen eines größeren Maklernetzwerks nutzt und dafür Gebühren zahlst, meist einmalig zum Start und laufend als Anteil an deinem Umsatz. Für viele Makler klingt das nach einer Abkürzung: bekannte Marke, fertige Abläufe, Schulungen. Ob sich der Weg rechnet, hängt aber an Zahlen, die du vorher kennen solltest. Dieser Beitrag zeigt dir, welche Gebühren üblich sind, wie du prüfst, ob sich ein Franchise für dich lohnt, und wann die eigene Marke die bessere Wahl ist.
Wie funktioniert ein Immobilienmakler-Franchise?
Du bleibst rechtlich selbstständig, trittst aber unter der Marke des Franchisegebers auf. Im Gegenzug bekommst du ein Paket, das je nach System unterschiedlich groß ist. Typische Bestandteile sind die Marke mit Außenauftritt, eine Software für Objekte und Kontakte, Schulungen und Vorlagen, gemeinsames Marketing und oft ein festgelegtes Gebiet, in dem kein anderer Franchisenehmer desselben Systems tätig sein darf.
Der Kern des Angebots sind also bewährte Abläufe und Bekanntheit. Was du dafür abgibst, ist ein Teil deines Umsatzes und ein Teil deiner Unabhängigkeit: Du arbeitest nach den Vorgaben des Systems und baust eine Marke auf, die dir nicht gehört.
Was kostet ein Franchise für Immobilienmakler?
Feste Marktpreise gibt es nicht, jedes System setzt eigene Konditionen. Die folgenden Spannen stammen aus Franchiseportalen und Gründungsratgebern (Stand 2025/2026) und dienen zur Orientierung. Die verbindlichen Zahlen erfährst du nur im Gespräch mit dem jeweiligen System.
| Gebührenart | Wie sie berechnet wird | Spanne laut Branchenquellen |
|---|---|---|
| Einstiegsgebühr | einmalig bei Vertragsbeginn | Maklersysteme: von wenigen tausend bis rund 50.000 Euro |
| Laufende Lizenzgebühr | Prozent vom Umsatz | Maklersysteme: rund 6 bis 20 Prozent |
| Feste Monatsgebühr | für Software und Systemleistungen | bei manchen Systemen einige hundert Euro im Monat |
| Werbegebühr | Prozent vom Umsatz, falls getrennt ausgewiesen | allgemein oft 1 bis 3 Prozent |
Dazu kommen deine eigenen Kosten für Büro, Ausstattung und Personal, die du auch ohne Franchise hättest. Laut einer Erhebung des Deutschen Franchiseverbands von 2022, wie sie in Gründungsratgebern zitiert wird, verlangen fast alle Franchisesysteme eine umsatzabhängige Gebühr. Rechne also nicht nur mit dem Einstieg, sondern vor allem mit den laufenden Kosten über die gesamte Vertragslaufzeit.
Wann rechnet sich ein Franchise für Makler?
Wenn die Marke dir mehr bringt, als sie kostet. Eine einfache Rechnung mit Annahmen zeigt, wie du das prüfst.
Angenommen, du machst 25 Verkäufe im Jahr mit einer Netto-Provision von 12.000 Euro pro Verkauf. Das sind 300.000 Euro Umsatz. Bei einer laufenden Gebühr von 10 Prozent zahlst du 30.000 Euro im Jahr, dazu angenommen 400 Euro im Monat für Systemleistungen, also 4.800 Euro. Zusammen sind das 34.800 Euro, der Gegenwert von 2,9 Verkäufen.
Die entscheidende Frage lautet also: Bringt dir die Marke mindestens drei zusätzliche Verkäufe im Jahr, oder spart sie dir Kosten in dieser Höhe, etwa für Marketing und Software? Wenn ja, kann sich das System lohnen. Wenn du die Aufträge auch ohne Marke bekommst, zahlst du Jahr für Jahr für etwas, das du schon hast. Wie du deinen Umsatz realistisch planst, um diese Rechnung mit eigenen Zahlen zu machen, zeigt der Beitrag Umsatzplanung im Maklerunternehmen.
Wie prüfst du vorher, ob die Marke dir Aufträge bringt?
Nicht über die Werbebroschüre, sondern über drei einfache Prüfungen. Erstens: Frag Eigentümer in deinen nächsten Erstgesprächen, wie sie auf dich gekommen sind und welche Makler sie noch angefragt haben. Taucht die Franchise-Marke in deiner Region regelmäßig auf, hat sie dort Gewicht. Taucht sie nie auf, wird sie dir allein wenig bringen.
Zweitens: Bitte das System um Zahlen von Franchisenehmern in vergleichbaren Regionen, etwa wie viele Aufträge über zentrale Anfragen kommen und wie viele über eigene Akquise. Bekommst du keine Zahlen, ist das auch eine Antwort.
Drittens: Sprich mit Franchisenehmern, die du selbst auswählst, nicht nur mit denen, die dir das System nennt. Frag sie, ob sie heute wieder unterschreiben würden und was sie vorher gern gewusst hätten.
Welche Vorteile bietet ein Makler-Franchise?
Vor allem Geschwindigkeit am Anfang. Wer neu startet oder in einen Markt geht, in dem ihn niemand kennt, profitiert von einer bekannten Marke. Eigentümer vertrauen einem Namen, den sie aus der Werbung kennen, oft schneller als einem unbekannten Einzelmakler.
Der zweite Vorteil sind fertige Systeme. Software, Vorlagen, Schulungen und Abläufe musst du nicht selbst entwickeln. Das spart Zeit und Fehler, gerade wenn du bisher allein gearbeitet hast. Dazu kommt der Austausch mit anderen Franchisenehmern, der für viele Makler wertvoller ist als jede Schulung.
Welche Nachteile hat ein Makler-Franchise?
Der größte Nachteil zeigt sich oft erst spät: beim Ausstieg oder Verkauf. Die Marke gehört dem Franchisegeber. Endet der Vertrag, verlierst du den Namen, unter dem dich deine Kunden kennen. Je nach Vertrag können Regeln zu Kundendaten, Gebiet und Wettbewerb nach Vertragsende gelten.
Auch ein Verkauf deines Büros ist oft nur mit Zustimmung des Franchisegebers möglich. Ein Käufer übernimmt die Gebühren mit, was den erzielbaren Preis beeinflussen kann. Wer sein Unternehmen eines Tages verkaufen will, sollte das vor dem Einstieg klären. Worauf es beim Verkauf eines Maklerunternehmens ankommt, zeigt der Beitrag Maklerunternehmen verkaufen.
Dazu kommen die laufenden Gebühren, die mit deinem Erfolg wachsen, und die Vorgaben des Systems, die deinen Spielraum bei Preisen, Marketing und Auftritt begrenzen.
Wann ist die eigene Marke die bessere Wahl?
Wenn du bereits einen Namen in deiner Region hast, regelmäßig Aufträge gewinnst und dein Unternehmen langfristig aufbauen oder verkaufen willst. Dann zahlst du mit einem Franchise für Bekanntheit, die du schon hast, und gibst Unabhängigkeit ab, die du später brauchst.
Was ein Franchise-System im Kern verkauft, sind dokumentierte Abläufe: wie ein Erstgespräch läuft, wie ein Objekt vermarktet wird, wie neue Mitarbeiter eingearbeitet werden. Diese Abläufe kannst du auch selbst aufbauen. Genau dafür habe ich AskSensei gebaut, eine Plattform für Prozessdokumentation, Schulung und Teamwissen: Du nimmst deine Abläufe auf, stellst sie dem Team bereit und arbeitest neue Mitarbeiter darüber ein. Der Unterschied zum Franchise: Das System gehört dir. Wie der Weg vom Einzelmakler zum Unternehmen aussieht, zeigt der Beitrag Vom Makler zum Unternehmer.
Worauf solltest du vor der Unterschrift achten?
Auf sechs Punkte, die du schriftlich geklärt haben solltest:
- Alle Gebühren über die Laufzeit: Einstieg, laufende Gebühr, feste Beträge, Werbeumlage und mögliche Erhöhungen, hochgerechnet auf die gesamte Vertragsdauer.
- Laufzeit und Kündigung: Wie lange bist du gebunden, und unter welchen Bedingungen kommst du heraus?
- Gebietsschutz: Wie groß ist dein Gebiet, und was passiert, wenn ein anderer Franchisenehmer dort Aufträge annimmt?
- Kundendaten und Wettbewerb nach Vertragsende: Wem gehören die Daten, und welche Einschränkungen gelten, wenn du aussteigst?
- Verkauf des Büros: Unter welchen Bedingungen darfst du dein Unternehmen verkaufen?
- Erfahrungen bestehender Franchisenehmer: Sprich mit mehreren, vor allem mit solchen, die das System verlassen haben.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Lass den Vertrag vor der Unterschrift von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Franchiserecht prüfen.
Womit fängst du konkret an?
Mit deiner eigenen Rechnung. Nimm deine Verkäufe und Provisionen der letzten zwölf Monate, setz die Gebühren eines konkreten Systems ein und berechne, wie viele Verkäufe sie dich kosten. Dann frag dich ehrlich, ob die Marke dir diese Verkäufe zusätzlich bringt. Weitere Wege, dein Maklerunternehmen zu skalieren, findest du im Überblick Maklerunternehmen aufbauen.
Wenn du diese Entscheidung einmal mit Blick von außen durchrechnen willst, sprechen wir gern im Erstgespräch darüber.
